Avaliar um Bem Imóvel

Avaliar é atribuir valor a um bem. Por sua vez, a avaliação imobiliária é a atribuição de valor a bens fixos como sejam os terrenos, os edifícios ou quaisquer outras construções.

 Os bens imobiliários podem ser avaliados segundo diversas perspectivas, obtendo-se por vezes valorizações diferentes para o mesmo bem, em função dessa perspectiva ou objectivo.

Os métodos de avaliação serão mais ou menos eficazes em função da sua escolha para cada situação, do fim ou óptica sob a qual se pretende a análise, e também do tipo de propriedade, nível de precisão exigido e quantidade de transacções análogas efectuadas.

A escolha dos métodos de avaliação apresenta-se ligada à óptica sob a qual o proprietário ou um potencial comprador deseja ver o imóvel avaliado. Para determinadas situações tipo existem os métodos base mais adequados. No entanto, mesmo sendo o valor de avaliação determinado pelo método ou técnica que melhor se enquadra ao caso em estudo, o avaliador não deverá deixar de determinar o valor por intermédio de outro método, e reflectir sobre as diferenças obtidas.

Método de Mercado

Aplica-se este método sempre que alguém deseja ter a avaliação do imóvel numa óptica de mercado, ou seja com o fim mesmo que não imediato, de compra ou venda.

A avaliação de um imóvel pela técnica do valor comparativo de mercado é, sem dúvida, a que menores riscos implica e que maior consenso envolve. É aplicada sempre que se pretenda desocupar e vender um imóvel no estado em que se encontra, vendendo-o em situação concorrencial aberta e integrada no mercado local.

 Este é o método de avaliação por excelência. Com efeito, o que importa conhecer é o valor do mercado, resultante da oferta e procura específicas desse mercado

 O Método de Comparação efectua uma estratificação dos dados recolhidos, segundo critérios de homogeneidade, de modo a permitir a comparação e determinar quais características mais relevantes. Os dados são recolhidos em diversas fontes do Mercado Imobiliário.

Método dos Custos de Construção ou Reposição

 O Método dos Custos é um critério de avaliação que decompõe o valor da propriedade nas suas componentes fundamentais:

Valor do Solo Urbano (Solo e infra-estruturas)

Valores das Construções (Edifícios e Benfeitorias)

Custos Indirectos (Taxas municipais, gestão da obra, custos financeiros)

Margem de Comercialização (Margem do promotor da construção).

O Método dos Custos consiste em determinar o custo actual de reposição ou substituição de uma construção. As construções sofrem entretanto um processo progressivo de depreciação, tratando-se de uma diminuição de valor diferencial entre a construção no estado actual e o valor do estado em novo:

Depreciação Física, consiste na redução da utilização devida a causas físicas e mecânicas.

Depreciação Funcional, é originada por deficiências da concepção tipológica que limitam a optimização da rentabilidade dos espaços construídos.

Depreciação Económica, caracteriza a perda de capacidade de gerar rendas por factores ocasionados exteriormente e motivados por evoluções do mercado.

O valor final da construção e benfeitorias, é determinado pela diferença entre o valor obtido para a reposição no estado novo e o valor para reposição da qualidade construtiva e tipológica, e referenciado às taxas nominais de depreciação.

Método do Rendimento

Este método tem por objectivo a determinação do Valor do Imóvel em função da sua capacidade de produzir rendimentos.

Este critério refere-se à capitalização do rendimento existente e também potencial (como seja por exemplo uma renda, sendo um valor de continuidade de exploração. A preços constantes (R= Rendimento do ano base), e em perpetuidade:

V = R / t

 V - valor actual do imóvel

R - Rendimento líquido anual

t - taxa de capitalização

Este processo de avaliação tem como principal dificuldade a fixação da taxa de actualização, em especial quando estiverem em análise mercados pouco activos. É normalmente obtida empiricamente pela relação real existente entre os mercados de arrendamento e de venda numa determinada zona, para imóveis análogos.

 Nos casos em que não há mercado, é necessário que o avaliador estipule a taxa de capitalização anual, sabendo que quanto mais especializado é o uso a que se destina a construção, mais elevada deverá ser a taxa de capitalização a empregar, pois a sua desactualização (física, funcional ou tecnológica) é mais rápida.

 Os montantes de rendas indicados são ilíquidos, não são acrescidos de IVA, nem possuem retenção de IRS/IRC.

Método do Valor Residual do Solo

Se o objecto a avaliar é um terreno devoluto, ou que possua construções que se entendam dever ser demolidas, o avaliador fará o estudo do valor potencial do mesmo, reflectindo este o rendimento que se poderá obter do terreno pelo desenvolvimento de um empreendimento novo.

O valor de referência apurado por este estudo deve ser confirmado com o valor de mercado dos terrenos de características semelhantes que se encontram à venda na mesma zona.

O valor residual do terreno é obtido pela diferença entre o valor comercial presumido do empreendimento acabado e o somatório de todos os custos que se prevê que o promotor venha a suportar ao longo do desenvolvimento de todo o processo, incluindo o custo do factor tempo.

A avaliação será realizada considerando a máxima ocupação possível do terreno, dentro dos parâmetros camarários definidos, e do que se entende ser tecnicamente correcto. Posteriormente estipula-se a estrutura de custos de investimento, faseada no tempo, que estará associada ao empreendimento.

Relacionando todos os factores intervenientes, obter-se-á o montante máximo que um investidor estará disposto a dar pelo terreno, de modo que, depois de incorridas todas as despesas, ele consiga ainda obter a margem que estipulou à partida. Este é o valor residual ou potencial do terreno.

Este método tem o inconveniente de fazer uma análise futurista, baseada em pressupostos do presente. Existe sempre incerteza nos resultados esperados, resultantes de acontecimentos não previstos, como sejam oscilações do mercado ou medidas administrativas.